ماجرای لیزینگ در بازار مسکن - مجله حقوق

به گزارش دنیای اقتصاد، به دنبال انجام یک توافق بین گروهی از لیزینگی ها و بعضی سازندگان مسکن، قفل عظیم در مجوز خرید اعتباری مسکن با ابتکار بازار گگردده شد. یافته ها نشان می دهد به تازگی و به دنبال این توافق بنا شده است تا خرید اعتباری مسکن از راستا بازار لیزینگ احیا گردد. تسهیلات لیزینگ مسکن تسهیلاتی غیر از وام های پرداختی به متقاضیان واحدهای مسکونی از راستا شبکه بانکی است و در واقع وام بانکی محسوب نمی گردد اما به واسطه آن فعالان بازار لیزینگ اقدام به تامین مالی سمت تقاضای مسکن با استفاده از این تسهیلات نموده و از این طریق بخشی از هزینه خرید واحدهای مسکونی تامین مالی می گردد. لیزینگ مسکن در واقع شرایط لازم برای خرید اعتباری خانه را فراهم می نماید. به خصوص در شرایط فعلی که تسهیلات بانکی خرید مسکن به وامی ناکارآمد و فاقد اثربخشی و پوشش دهی بخش موثری از هزینه خرید واحدهای مسکونی تبدیل شده است لیزینگ مسکن می تواند تسهیلاتی کارآمد برای سمت تقاضای واحدهای مسکونی فراهم کند و از این طریق بخش قابل توجهی از خلأ موجود تسهیلات بانکی کارآمد برای خرید خانه از سوی متقاضیان مصرفی را جبران کند.

با ابتکار فعالان بازار مسکن درحالی لیزینگ مسکن بار دیگر برای خرید اعتباری واحدهای مسکونی احیا شده است که فرآیند احیای این روش تامین مالی ده سال پس از آخرین فعالیت لیزینگ ها در حوزه تامین مالی مسکن اجرا شده است.

آخرین بار در فاصله سال های 86 تا 89 لیزینگ ها به صورت فعال در تامین مالی مسکن نقش داشته و حدود 50 تا 60 درصد ارزش واحدهای مسکونی را در قالب خرید اعتباری مسکن تامین مالی می کردند. هم اکنون 10 سال پس از آخرین فعالیت لیزینگ ها در حوزه تامین مالی مسکن گروهی از لیزینگی ها و سازنده های مسکن توافق نموده اند با سازوکاری تعیین و به منظور رفع مانع از راستا فعالیت لیزینگ ها در این زمینه وارد عمل شده و اقدام به احیای روش خرید اعتباری مسکن برای متقاضیان مسکن نمایند.

این در حالی است که چهار سال قبل یعنی در سال 95 نیز دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر شرکت های لیزینگ از سوی بانک مرکزی تصویب و ابلاغ شد و ضوابط مربوط به فعالیت لیزینگ ها در حوزه مسکن به روزرسانی شد. با این حال، در راستا فعالیت لیزینگ ها موانع عمده ای وجود داشت که موجب شد عملا این روش تامین مالی در بازار مسکن عملیاتی نگردد. با این حال و با تدبیر بازار، قفل راه اندازی لیزینگ مسکن هم اکنون بازگشایی شده است و قرار است به زودی خرید اعتباری خانه با استفاده از این روش آغاز گردد.

یک مانع عمده در سال 95 و بعد از تصویب دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر شرکت های لیزینگ باعث شد عملا این شرکت ها فعالیت در حوزه تامین مالی مسکن را به صرفه ندانسته و به این حوزه ورود ننمایند. براساس دستورالعمل بانک مرکزی، شرکت های لیزینگ تنها مجاز هستند تا تسهیلات خود را با نرخ سود 3 واحد درصد بیشتر از نرخ سود تسهیلات شبکه بانکی کشور مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان پرداخت نمایند که با توجه به نرخ سود 18 درصدی تسهیلات بانکی، نرخ سود مجاز تسهیلات لیزینگی 21 درصد می گردد. در همان زمان شرکت های لیزینگ بیان کردند هزینه تامین اعتبار برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان به وسیله لیزینگ ها رقمی حدود 22 درصد است و عملا شرکت ها در صورت پرداخت تسهیلات مسکن با مشکل روبرو شده و دچار زیان مالی می شوند.

علاوه بر این مانع همچنین دو علت مهم باعث شد در آن مقطع زمانی تامین مالی به وسیله لیزینگ های مسکن و رفع مانع در راستا ورود لیزینگ ها به این حوزه پیگیری نگردد. علت اول آن بود که زمان تصویب این دستورالعمل با دوره خاتمه رکود معاملاتی مسکن همزمان شد و عملا بازار معاملات مسکن از ابتدای سال 96 وارد فاز پیش رونق و سپس رونق معاملاتی شد. در آن موقع بازار مسکن در دوره ثبات قیمت، کاهش قیمت واقعی و ورود متقاضیان به بازار نهاده شد و از سوی دیگر زمان تصویب این مصوبه با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن بعد از یک دوره طولانی چند ساله مصادف شد. در آن موقع سقف تسهیلات خرید مسکن به طور متوسط از پوشش 5 مترمربعی هزینه خرید واحدهای مسکونی به پوشش هزینه 5/ 14 مترمربعی یک واحد مسکونی با میانگین قیمت مسکن شهر تهران افزایش یافت و همین دو عامل باعث شد عملا احتیاج مبرم به ورود لیزینگ ها به عرصه تامین مالی مسکن کمتر احساس گردد و شرکت های لیزینگ نیز به دلیل وجود مانع نرخ سود جذاب برای تسهیلات دهی، پیگیری های لازم در این زمینه را انجام ندهند.

با این حال در سال 96 دفتر اقتصاد مسکن درخصوص چرایی ضرورت راه اندازی بازار لیزینگ مسکن گزارشی منتشر نموده بود که در این گزارش تاکید شده بود از آنجاکه بیشتر متقاضیان و مراجعه نمایندگان به صنعت لیزینگ از قشر متوسط به بالای جامعه هستند و برای این قشر بهره وام، حساسیت کمتری نسبت به اقشار آسیب پذیر جامعه دارد، طرح لیزینگ مسکن می تواند به یاری دولت در خروج از شرایط رکودی حاضر آمده، بدون اینکه در سایر سیاست های دولت نسبت به اقشار آسیب پذیر خللی ایجاد کند. ضمن اینکه تنظیم بازار مسکن گروه های متوسط و بالای درآمدی به تنظیم بازار مسکن گروه های کم درآمد نیز یاری می نماید. همچنین با توجه به اینکه شرکت های لیزینگی تسهیلات مورد احتیاج خرید مسکن اقشار متوسط و بالای درآمدی را عرضه خواهند کرد، تسهیلات بانکی را می توان با تمرکز بیشتری به گروه های کم درآمد اختصاص داد.

اما در شرایط فعلی که بازار معاملات مسکن به فاز ابررکود معاملاتی سقوط نموده و تسهیلات بانکی خرید واحدهای مسکونی در ناکارآمدترین حالت خود قرار گرفته است و از سوی دیگر سازنده ها نیز با مشکل تامین مالی برای تکمیل پروژه ها و آغاز پروژه های جدید به دلیل نبود متقاضی برای خرید واحدهای آماده روبرو شده اند، با ابتکار گروهی از لیزینگی ها و بعضی از سازنده های مسکن، مانع قبلی در راستا فعالیت شرکت های لیزینگ در بخش مسکن رفع شده و لیزینگ های مسکن بعد از 10 سال توقف فعالیت در این حوزه فعال خواهند شد.

براساس توافق اجرا شده بناست سازنده های مسکن که واحدهای مسکونی آماده در اختیار دارند این پروژه ها را به صورت یکجا و با تخفیف 4 تا 10 درصدی به شرکت های لیزینگ واگذار نمایند تا شرکت های لیزینگ بتوانند مشکل زیان مالی خود را به واسطه الزام به افزایش تنها 3 واحد درصدی نرخ سود این تسهیلات نسبت به نرخ سود تسهیلات شبکه بانکی، برای متقاضیان جبران نمایند. در چنین حالتی، پایین بودن نرخ سود تسهیلات پرداختی برای شرکت های لیزینگ به واسطه بالا بودن نرخ تمام شده پول برای این شرکت ها جبران می گردد.

این تسهیلات اما یک تفاوت عمده با شکل ایده آل سقف وام های بانکی دارد. براساس دستورالعمل بانک مرکزی مصوب سال 95 درخصوص ضوابط راه اندازی و فعالیت لیزینگ ها در حوزه مسکن، شرکت های لیزینگ می توانند حداکثر تا 70 درصد قیمت مسکن را به متقاضیان تسهیلات پرداخت نمایند اما در حالت ایده آل تسهیلات بانکی باید بتواند تا 80 درصد هزینه خرید واحدهای مسکونی را پوشش دهد. در این سازوکار و ابتکار عمل رقم اولیه ای که برای پرداخت تسهیلات لیزینگ به متقاضیان مورد تمرکز نهاده شده است مبلغی حول و حوش 400 میلیون تومان است که البته در صورت افزایش سرمایه لیزینگ ها با همین شرایط قیمتی فعلی می تواند دست کم تا 50 درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی را در شهر تهران پوشش دهد.

در واقع سازنده ها به وسیله یکجافروشی واحدهای مسکونی آماده و واگذاری آنها به شرکت های لیزینگ، پروژه های خود را در بازار به فروش می رسانند. به این ترتیب، با بازگشایی قفل عظیم در مجوز خرید اعتباری خانه با ابتکار بازار، امکان فروش یکجای آپارتمان های کلیدنخورده به لیزینگی ها برای عرضه به خریداران فراهم می گردد و از این طریق نه تنها متقاضیان مسکن به سقف نسبتا موثر و کارآمد تسهیلات بانکی خرید مسکن دسترسی پیدا می نمایند، بلکه فروشنده ها نیز که هم اکنون با بحران نبود خریدار برای واحدهای آماده روبرو هستند پیروز به فروش واحدهای آماده عرضه می شوند.

رقم تسهیلات لیزینگ در مقطع زمانی فعلی درحالی در این توافق حول و حوش 400 میلیون تومان متمرکز شده است که هفته گذشته دنیای اقتصاد در گزارشی بیان کرد برای خروج از ابررکود معاملاتی مسکن دستیابی به سقف نسبتا کارآمد تسهیلات خرید مسکن یکی از مهم ترین ضرورت هاست. در این گزارش اعلام شد هم اکنون قدرت پوشش دهی وام مسکن از هزینه خرید واحدهای مسکونی به طور متوسط به حدود 5 مترمربع کاهش یافته است که این میزان برای متقاضیان مسکن بیشتر در حد یک طنز تلخ است و متقاضیان مصرفی با این سطح پوشش دهی قادر به ورود به بازار مسکن و خرید مسکن با اتکا به وام بانکی نیستند. در این گزارش با اشاره به سه مقطع طلایی، سبز و سیاه وام مسکن در پوشش دهی هزینه خرید واحدهای مسکونی همچنین اعلام شد سال 73 که رقم تسهیلات مسکن به طور متوسط پوشش 42 مترمربعی از هزینه خرید واحدهای مسکونی را تامین می کرد سال طلایی وام برای خریداران مصرفی محسوب می شد. این درحالی است که با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در سال 94 و افزایش پوشش دهی میزان وام از هزینه خرید مسکن از حول و حوش 5 متر در سال های ابتدای دهه 90 به حدود 5/ 14 متر در این سال، سال سبز تسهیلات بانکی برای خریداران رقم خورد. هم اکنون نیز که در سال 99 قدرت خرید وام در بازار مسکن به حول و حوش 5 مترمربع کاهش یافته است سال سیاه بازار وام برای بازار مسکن و متقاضیان مصرفی محسوب می گردد.

در چنین شرایطی که بازار وارد ابررکود معاملاتی شده و حجم معاملات خرید مسکن در آذرماه به حد بی سابقه ای کاهش یافته و به زیر کف رکود سقوط نموده است ضروری است با تدابیر تسهیلاتی زمینه خروج از ابررکود معاملاتی در بازار مسکن فراهم گردد. آذرماه سال جاری تنها حدود 2 هزار و 500 فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان به لحاظ کم بودن حجم معاملات خرید مسکن در یک ماه تقریبا بی سابقه است. با بازگشایی قفل راه اندازی لیزینگ مسکن می توان ابررکود بازار مسکن را کاهش داد.

رقم تمرکز شده برای پرداخت تسهیلات لیزینگ در توافق اجرا شده درحالی 400 میلیون تومان است که در گزارش هفته گذشته دنیای اقتصاد تاکید شد در صورتی که سیاست گذار مسکن قصد داشته باشد شرایط بازار را از شرایط سیاه به شرایط سبز تغییر حالت دهد ضروری است میزان پوشش دهی وام مسکن از هزینه خرید واحدهای مسکونی دست کم به سطح سال های 94 و 95 برسد؛ یعنی مقطع زمانی که وام خرید مسکن پوشش 5/ 14 مترمربعی از هزینه خرید واحدهای مسکونی را با احتساب میانگین قیمت مسکن شهر تهران تامین می کرد.

محاسبات نشان داد هم اکنون سطح سبز پرداخت تسهیلات برای خروج از ابررکود بازار معاملات مسکن رقمی در حدود 400 میلیون تومان است. یعنی در صورتی که سیاست گذار مسکن میخواهد قدرت خرید متقاضیان مصرفی را با استفاده از وام نسبتا کارآمد در سطح سال 94 و 95 تقویت کند باید حداقل سقف تسهیلات مسکن را به رقمی حول و حوش 400 میلیون تومان برساند. این میزان در حقیقت معادل همان رقمی است که در توافق بین لیزینگی ها و بعضی سازنده ها برای خرید و فروش اعتباری واحدهای مسکونی مورد تمرکز نهاده شده است.

مطابق با سازوکار در نظر گرفته شده این تسهیلات در نهایت با سود 21 درصد و دوره بازپرداخت 5 ساله به متقاضیان پرداخت می گردد که رقم اقساط ماهانه آن حول و حوش 10 میلیون و800 هزار تومان می گردد. رقم قسط ماهانه حدود 10 میلیون و800 هزار تومانی تسهیلات لیزینگ مسکن نشان می دهد این تسهیلات عملا برای متقاضیان با سطح مالی و درآمدی متوسط رو به بالا قابل استفاده است، هرچند ممکن است رقم 400 میلیون تومانی تسهیلات خرید مسکن برای این گروه از متقاضیان مسکن نیز چندان کارآمد نباشد.

در واقع آنالیز ها نشان می دهد به دلیل دوره بازپرداخت کوتاه مدت این تسهیلات و همچنین در استطاعت نبودن رقم اقساط ماهانه آن برای گروه های کم درآمد تا متوسط، عملا این تسهیلات اثر مستقیم در خانه دار شدن عمده خانه اولی ها و متقاضیان با سطح درآمدی کم و متوسط ندارد. هر چند پرداخت این تسهیلات و استفاده گروه های درآمدی متوسط رو به بالا از آن برای خرید واحدهای مسکونی عظیم تر می تواند به دلیل اثر دومینویی در بازار، شرایط خرید مسکن را برای سایر گروه های درآمدی نیز تسهیل کند.

استفاده گروه های متوسط رو به بالا از تسهیلات لیزینگی برای خرید واحدهای مسکونی عظیم تر منجر به خالی شدن و عرضه واحدهای مسکونی کوچک تر به بازار مسکن می گردد و همین موضوع باعث می گردد نه تنها واحدهای مسکونی عظیم متراژ در شرایط رکود فعلی در بازار به فروش برسد و با تقاضای موثر همراه گردد، بلکه در نتیجه خالی شدن و عرضه واحدهای مسکونی کوچک تر، عملا سایر متقاضیان نیز بتوانند به بازار ورود نموده و اقدام به خرید مسکن نمایند.

در واقع این اقدام نه تنها فروش واحدهای عظیم متراژ را افزایش می دهد، بلکه عرضه فایل های کوچک متراژ را نیز زیاد نموده از این رو به نفع تقاضای خانه اولی و مصرفی با سطح درآمد محدودتر نیز هست. این اثر دومینویی می تواند انجماد عرضه فایل در بازار مسکن را کاهش دهد.

با این حال دیدگاه های کارشناسی نشان می دهد ضروری است به فوریت سازوکاری اتخاذ گردد تا به واسطه انجام اصلاحاتی در دستورالعمل راه اندازی و فعالیت شرکت های لیزینگ در حوزه مسکن، امکان استفاده از این تسهیلات برای طیف گسترده تری از متقاضیان مسکن به خصوص متقاضیان با سطح درآمدی کمتر و خانه اولی ها فراهم گردد. در وهله اول نیز پیشنهاد می گردد تا طول دوره بازپرداخت این تسهیلات از 5 سال به 10 سال افزایش یابد که در این صورت رقم قسط ماهانه حول و حوش 7 میلیون و900 هزار تومان خواهد شد و در صورت 20 ساله شدن آن رقم قسط حدود 7 میلیون تومان می گردد. هر چند ممکن است به دلیل ماهیت مالی فعالیت شرکت های لیزینگ افزایش دوره بازپرداخت این تسهیلات با اما و اگر همراه باشد اما در صورتی که سازوکاری اندیشیده گردد تا با حضور همه شرکت های لیزینگ دامنه پرداخت این تسهیلات افزایش یابد می توان انتظار داشت تا در بهترین حالت زمینه افزایش دوره بازپرداخت این تسهیلات نیز فراهم گردد.

از سوی دیگر آنالیز ها نشان می دهد هم اکنون و با سازوکار توافق شده فعلی تسهیلات لیزینگ تنها برای خرید واحدهای مسکونی نوساز و کلید نخورده در قالب فروش یکجای این واحدها از سوی سازنده ها به شرکت های لیزینگ و عرضه آنها به متقاضیان خرید این واحدها پرداخت می گردد درحالی که ضروری است این تسهیلات برای اجاره و اجاره به شرط تملیک نیز پرداخت گردد و سازوکار مربوط به پرداخت این تسهیلات برای هر کدام از این بخش ها نیز تدوین و اجرایی گردد.

همچنین ضروری است سازوکاری طراحی گردد که رقم یا سقف این تسهیلات افزایش یابد. به خصوص با درنظر دریافت سطح فعلی قیمت ها در بازار مسکن و احتیاج مبرم به پرداخت وام کارآمد برای خروج از ابررکود معاملاتی در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی این موضوع از اهمیت زیادی برخوردار است.